物業(yè)管理?xiàng)l例條文解釋

第一條的解釋

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作境，制定本條例。

1、條例的立法目的；

2、物業(yè)管理的行為本質(zhì)上是一種民事法律行為，物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律

3、物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的所有權(quán)來(lái)滿足自身需求的過(guò)程，是建立在業(yè)主自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上的；

4、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系

 

第二條的解釋

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

1、業(yè)主自己進(jìn)行管理，可依據(jù)《民法通則》；

2、業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理，可依據(jù)《合同法》；

3、《條例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理；

 4、《條例》即強(qiáng)調(diào)了住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整了非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)；具體內(nèi)容省略。

5、《條例》的適用范圍，即包括城市也包括鄉(xiāng)村；

6、主張“物業(yè)管理?xiàng)l例”而不是‘物業(yè)服務(wù)條例“的理由：

A、物業(yè)管理區(qū)別與行政管理。受業(yè)主委托，以經(jīng)營(yíng)方式提供帶有專(zhuān)業(yè)化管理的服務(wù)是它的特殊性。

B、”物業(yè)管理“包含對(duì)物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護(hù)、管理及提供相關(guān)服務(wù)。

C、經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，”物業(yè)管理“這一概念已經(jīng)約定俗成，被社會(huì)廣泛接受和認(rèn)同。 

 D、”物業(yè)管理“這一名稱(chēng)符合國(guó)際慣例。

 

第六條  解釋

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

 1、《條例》將業(yè)主定義為”房屋的所有權(quán)人“，并沒(méi)有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。

 2、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利”。如在物業(yè)受到侵害時(shí)，有請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利；有對(duì)物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利；有為維護(hù)合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利；等等。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的解釋

第七條   業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

     如有配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展服務(wù)活動(dòng)的義務(wù);有裝飾裝修房屋時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)告之的義務(wù);有按照物業(yè)管理本來(lái)的用途和目的使用物業(yè)的義務(wù);有維護(hù)物業(yè)的使用安全和美觀的義務(wù);有遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境整潔的義務(wù);等等。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的解釋

第十一條   業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。如有監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地的使用和維護(hù)；對(duì)業(yè)主、物業(yè)管理使用人違反業(yè)主公約的行為，依照公約的規(guī)定進(jìn)行處理；聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告，并監(jiān)督其實(shí)施；配合公安機(jī)關(guān)，和居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；等等。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條的解釋

第十五條    業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

   如業(yè)主委員會(huì)對(duì)各類(lèi)物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄的保管；對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修訂文本的起草；對(duì)有關(guān)印章、財(cái)產(chǎn)的保管；對(duì)業(yè)主之間和業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解；等等。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條的解釋

   業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

 1、業(yè)主大會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行機(jī)構(gòu)；

 2、政府的作用主要體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作上，以保證業(yè)主委員會(huì)真正代表全體業(yè)主的利益。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條的解釋

   業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

1、業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭(zhēng)議的辦法，如通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過(guò)訴訟渠道解決。

2、業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼承人（即新業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條的解釋

   業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

1、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織運(yùn)作的規(guī)程，是對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、組織體系、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。

 2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是全體業(yè)主意識(shí)的集中體現(xiàn)，也業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本的準(zhǔn)則和依據(jù)。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的解釋

   業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

 1、公安機(jī)關(guān)作為國(guó)家公共權(quán)力機(jī)關(guān)，體現(xiàn)了對(duì)公共秩序進(jìn)行管理的國(guó)家意志，它在對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等社會(huì)秩序的管理中處于主導(dǎo)性的地位。

 2、業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的一種形式，它的職能主要是民事性的。居民委員會(huì)的性質(zhì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大部分帶有社會(huì)公共性。

3、業(yè)主大會(huì)和居民委員會(huì)在根本目標(biāo)上是一致的，都是為了給業(yè)主或居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的解釋

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

1、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的特征：

a，具有過(guò)渡性；

b，由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽定；

c，是要式合同。

2、要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的解釋

第二十五條    建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)

賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)管理服務(wù)合同不可以作為建設(shè)單位與

物業(yè)買(mǎi)受人簽定的買(mǎi)賣(mài)合同的附件。因?yàn)檫@樣合同的效力是受質(zhì)疑的。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的解釋

第二十七條    業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。根據(jù)我國(guó)目前的有關(guān)規(guī)定，共用部位是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、�?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、 供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩�路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共同設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的解釋

第二十八條    物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng) 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

1、物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)在承接 物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使 用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。

2、具體的接管驗(yàn)收程序與標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部1997年7月1日發(fā)布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條的解釋

第二十九條    在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資 料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料；工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明；等等。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條的解釋

第三十二條     從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

一、按照《民法通則》的規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。

二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

1、依法成立。

2、有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)；按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊(cè)資本不得低于10萬(wàn)元，為股份有限公司的，注冊(cè)資本不得低于100萬(wàn)元。

3、有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。

4、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任

三、物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較低，企業(yè)注冊(cè)資本相對(duì)較少。如一家管理50萬(wàn)平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產(chǎn)可能僅有100萬(wàn)元，但是所管物業(yè)的價(jià)值卻達(dá)20億之多，因其管理水平而引起物業(yè)價(jià)值波動(dòng)1%，則有 200萬(wàn)之多，遠(yuǎn)超過(guò)自身資產(chǎn)量。國(guó)外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱(chēng)作財(cái)產(chǎn)管理公司，除提供物業(yè)管理服務(wù)外，也要負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。

四、物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費(fèi)者面前的，更多的是維護(hù)公共秩序，如保潔、保安等，但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條的解 釋

 第三十三條     從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

 1、本條規(guī)定的“從事物業(yè)管理的人員”，主要是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理人員和技術(shù)工種人員。其中，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理人員，主要是指管理處主任、物業(yè)經(jīng)理、小區(qū)經(jīng)理等專(zhuān)業(yè)人員；技術(shù)工種人員，主要是指從事技術(shù)復(fù)雜、通用性廣、涉及到國(guó)家財(cái)產(chǎn)、人民生命安全和消費(fèi)者利益工（職業(yè)）的人員。

2、物業(yè)管理既包括房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，也包括維護(hù)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序等，涉及經(jīng)濟(jì)、法律、工程、環(huán)保、社會(huì)、心理、公共關(guān)系等多方面的學(xué)科知識(shí)。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條的解釋

第三十五條    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。一般認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是屬于合同法上的無(wú)名合同，是一種獨(dú)立的合同類(lèi)型。物業(yè)服務(wù)合同與合同法上的委托合同有類(lèi)似之處，又因?yàn)槠?/span>自身的特征而獨(dú)立于委托合同。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的解釋

第三十六條    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

   物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

1、所謂依法，主要是指依照《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及條例等法律、法規(guī)的規(guī)定。

2、所謂相應(yīng)，有二層含義：一是根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類(lèi)型的責(zé)任；二是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條的解釋

第三十八條

   物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

1、本條規(guī)定中的“業(yè)主”是一個(gè)集合概念；

2、對(duì)于物業(yè)管理用房所有權(quán)究竟是屬于全體業(yè)主，還是部分業(yè)主，還是區(qū)分不同情況有不同的歸屬，《條例》沒(méi)有作進(jìn)一步的解釋?zhuān)��?/span>待物權(quán)法解決。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條的解釋

 第四十一條

   物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

1、政府定價(jià)，是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

2、政府指導(dǎo)價(jià)，是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其上浮幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

3、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條的解釋

第四十二條

   業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

   已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。所謂連帶交納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全旅行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條

第四十四條    物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

 

四十七條的解釋

    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

一、第一款規(guī)定有二層含義：

1、物業(yè)管理企業(yè)具有協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù)。（這一義務(wù)直接來(lái)自《條例》的規(guī)定而不是物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)所從事的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，屬于提供公共產(chǎn)品的活動(dòng)，因而需要承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任）

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有采取緊急措施，報(bào)告和協(xié)助救助義務(wù)。

二、按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)保安人員執(zhí)行任務(wù)是機(jī)，必須著統(tǒng)一的保安制式服裝，佩帶統(tǒng)一的保安專(zhuān)用標(biāo)志（包括帽徽、胸牌、臂章、級(jí)別標(biāo)識(shí)等）。

 

第四十八條

   物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

1、物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。其中，物業(yè)承租人是指與物業(yè)所有權(quán)人定有物業(yè)租賃合同因而對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)的人；其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人，包括物業(yè)所有權(quán)人的親屬、朋友、雇工等因?yàn)槟撤N原因而實(shí)際使用物業(yè)的人。值得說(shuō)明的是，物業(yè)所有人也可能是實(shí)際占有和使用物業(yè)的人，但是在《條例》中，物業(yè)使用人是一個(gè)與物業(yè)所有權(quán)人相對(duì)應(yīng)的概念，其內(nèi)涵并不包括物業(yè)所有人。

2、物業(yè)管理活動(dòng)的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。所謂連帶責(zé)任，是指依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，具有一定民事法律關(guān)系的兩個(gè)或兩個(gè)以上當(dāng)事人對(duì)其共同債務(wù)、共同民事責(zé)任或他人債務(wù)、他人的民事責(zé)任全部承擔(dān)或部分承擔(dān)，并能因此引起內(nèi)部債務(wù)關(guān)系的一種民事責(zé)任。它屬于共同責(zé)任的一種。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的解釋

 第五十四條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 

 三類(lèi)物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

1、住宅物業(yè)的業(yè)主；

2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主；

3、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主。

   專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 商品住房的維修基金全部由購(gòu)房人交納，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按房款的2%-3%的比例向售樓單位繳交維修基金。公有住房售后的維修資金來(lái)源于兩部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多曾不低于售房款的20%，高層不低于售房款的30%。該部分資金屬售房單位所有（該點(diǎn)與《條例》并不完全一致）。購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳交維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章法律責(zé)任解釋

 1、刑事責(zé)任。根據(jù)我國(guó)刑法規(guī)定，我國(guó)刑罰分為主刑和附加刑兩大類(lèi)。主刑主要有管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑，附加刑主要有罰金、剝奪政治權(quán)利、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

2、民事責(zé)任。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》等法律的規(guī)定，我國(guó)民事責(zé)任的形式主要有停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉等。

 3、行政責(zé)任（又稱(chēng)行政法律責(zé)任）。根據(jù)追究機(jī)關(guān)的不同，行政責(zé)任可分為行政處罰和行政處分。《條例》的行政責(zé)任主要是對(duì)行政管理相對(duì)人的違法行為所應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的行政處罰。

 根據(jù)我國(guó)《行政處罰法》第八條規(guī)定，行政處罰的種類(lèi)有以下幾種：

 A、警告。屬于申誡法，指行政機(jī)關(guān)對(duì)公民、法人或者其他組織違反行政管理法律規(guī)范的行為的譴責(zé)和警示。

B、罰款。屬于財(cái)產(chǎn)罰。（罰款是一種行政行為，罰金是一種司法行為。） 

C、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)。屬于能力罰之一。

D、暫扣或者吊銷(xiāo)許可證、執(zhí)照及有關(guān)證照。屬于能力罰之一。

E、沒(méi)收違法上眼得，沒(méi)收非法財(cái)物。屬于財(cái)產(chǎn)罰。

F、行政拘留。屬于人身罰。（行政拘留一般不超過(guò)10日內(nèi)，加重不超過(guò)15日內(nèi)，而刑事拘留要求在拘留3日內(nèi)提請(qǐng)人民檢察院審查批準(zhǔn)逮捕或者釋放。）

G、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條的解釋

   違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

本條規(guī)定的違法行為具有雙重性質(zhì)，既違反了行政管理秩序，也違反了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條的解 釋

   違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

1、本條是對(duì)業(yè)主逾期不交物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)定。

2、本條規(guī)定的違法行為是指業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這一違法行為有雙重的性質(zhì)：

首先，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主享受了服務(wù)而不交納服務(wù)費(fèi)是一種違約行為；

其次，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主來(lái)說(shuō)，這種“搭便車(chē)”的行為，實(shí)際上侵害了按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主的利益，是對(duì)業(yè)主共同利益的侵犯。業(yè)主可以業(yè)主公約中對(duì)這類(lèi)行為約定相應(yīng)的處理辦法。

3、物業(yè)管理企業(yè)起訴的對(duì)象只能是單個(gè)業(yè)主。

 

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》法的附則的解釋

第七章  附則

法的附則是法的整體中作為總則和分則輔導(dǎo)性內(nèi)容而存在的一個(gè)組成部分，往往位于法律、法規(guī)的總則和分則之后。