業(yè)主家中被盜，可以因此拒絕交納物業(yè)管理費嗎？
【案例】
負責管理某國際公寓的創(chuàng)新物業(yè)服務公司訴稱，業(yè)主齊先生購買了某國際公寓B座房屋后，于2000年2月24日與我公司簽署《承諾書》，確認接受我公司的《管理公約》，并同意交納物業(yè)管理費等相關費用。但自2000年5月至2002年6月，齊先生以“家中曾經被盜”為由，共拖欠物業(yè)管理費40651元、供暖費12855元、電費2827元、有線電視收視費960元、車位費24000元。物業(yè)公司要求業(yè)主齊先生支付這些款項，并支付滯納金。業(yè)主齊先生辯稱，不交納物業(yè)管理費是由于，第一，創(chuàng)新物業(yè)制定的物業(yè)管理費收費標準未同產權人代表協(xié)商，違反了有關法律規(guī)定，且其管理水平低下，與收費標準不符；第二，《管理公約》不是在簽訂購房合同時簽署的，而是在創(chuàng)新物業(yè)主張不簽署《管理公約》就不給住房鑰匙的情況下我們被迫簽署的，違反法定程序，且違背了廣大業(yè)主的真實意愿，其中的有關逾期付款滯納金條款系無效條款，故該公約對我們沒有約束力。基于上述原因，我們請求法院駁回創(chuàng)新物業(yè)的訴訟請求。同時，2001年3月26日，創(chuàng)新物業(yè)的清潔工伙同其保安，入室將我家的照相機、手機、項鏈、戒指等物品盜走，對此，創(chuàng)新物業(yè)應承擔連帶賠償責任。因此，業(yè)主齊先生反訴要求創(chuàng)新物業(yè)賠償物品損失50000元。
法院查明，2000年2月24日，齊先生簽署了《承諾書》。確認已收到創(chuàng)新物業(yè)的《管理公約》及《物業(yè)管理應收文件及用戶守則》，聲明完全明白及同意履行、遵守上述公約及守則之規(guī)定，并負擔管理費。另外，法院查明，2001年3月26日，業(yè)主齊先生家中被盜，丟失照相機、諾基亞手機1部及戒指、項鏈等物品，盜竊犯之一郭某已被判刑同時認定同案犯有李某、候某，認定相機、手機價值共計2950元，手機已起獲發(fā)還，而戒指及項鏈的價值沒有認定。李某是保安服務公司的聘用人員，派至創(chuàng)新物業(yè)處服務。
法院認為：《管理公約》及《承諾書》雖然為格式化合同，但沒有違反法律及存有不公平之處，《管理公約》中有關滯納金的規(guī)定也合法有效，齊先生簽署了《管理公約》及《承諾書》即表示其對創(chuàng)新物業(yè)管理及物業(yè)管理費收費標準的認可，創(chuàng)新物業(yè)與齊先生之間已形成了物業(yè)管理與被管理、服務與被服務的關系，雙方應當按照公約約定享有權利、履行義務。創(chuàng)新物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務后，享有收取物業(yè)管理費的權利，且其物業(yè)費收費標準符合規(guī)定。齊先生接受服務后，也有按時交納物業(yè)管理費的義務。齊先生家的失竊一事屬刑事案件，創(chuàng)新物業(yè)對此無主觀過錯，但其管理有疏漏，應對齊先生家的損失承擔部分賠償責任。但齊先生以此拒付物業(yè)管理費等費用，理由不當，不予支持。齊先生認為創(chuàng)新物業(yè)管理水平低、服務質量差、代收電費標準不合理，但均舉證不足，法院不予采信。
法院一審判決，齊先生向物業(yè)服務公司支付2000年5月至2002年6月的物業(yè)管理費、供暖費、電費、有線電視收視費及車位費。駁回物業(yè)公司要求齊先生支付滯納金的訴訟請求。同時，物業(yè)公司向齊先生支付被竊物品損失3000元。
【專家提示】
物業(yè)服務公司應根據有關房屋管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理公約的約定，履行物業(yè)管理職責，保障小區(qū)居民的人身和財產安全，對于業(yè)主家中失竊等刑事案件，雖無主觀過錯，如果存在管理疏漏的，應承擔相應的賠償責任。在此情形下，業(yè)主可以要求酌情減少物業(yè)管理費，但不得以物業(yè)管理服務存在瑕疵而拒絕交納物業(yè)管理費，否則就應承擔相應的違約責任。
【關聯(lián)法條鏈接】
《物業(yè)管理條例》第36、37條
《合同法》第107條
