業(yè)主入住后房屋受損，物業(yè)服務(wù)公司和開(kāi)發(fā)商誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？
【案例】
兩業(yè)主慈溪人鄭某、張某于2000年先后購(gòu)買(mǎi)了浙江省慈溪某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)五樓居室各一套，隨后裝修入住。2001年8月，房產(chǎn)公司與慈溪某物業(yè)服務(wù)公司簽訂了該小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同，約定由該物業(yè)服務(wù)公司對(duì)該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，委托管理期限為合同簽定之日起至小區(qū)移交業(yè)主委員會(huì)止。
2002年初，房產(chǎn)公司將已通過(guò)綜合驗(yàn)收的小區(qū)移交給小區(qū)所在的某社區(qū)居民委員會(huì)。因該小區(qū)尚未成立業(yè)主管理委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)公司雖未與小區(qū)業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但仍繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理。房產(chǎn)公司支付物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)管理費(fèi)至同年8月25日止。2002年8月16日下午，天降暴雨，該小區(qū)數(shù)名業(yè)主的房屋均出現(xiàn)了滲漏現(xiàn)象，導(dǎo)致地板、平頂、墻體等不同程度受損。后經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，認(rèn)為房屋滲水主要是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不暢所致，其次屋面機(jī)平瓦少量破損，檐溝柔性防水層局部起鼓等缺陷，也是引起屋面少量滲漏的原因。兩業(yè)主因此分別造成損失5.6萬(wàn)余元和4.4玩余元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：對(duì)房屋建筑共用部分的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理，疏通下水道是物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任，排水設(shè)施未達(dá)到設(shè)計(jì)要求是房產(chǎn)公司的責(zé)任。法院依責(zé)任大小，判決由物業(yè)和房產(chǎn)公司分?jǐn)倶I(yè)主損失。
【分析】
1.開(kāi)發(fā)商作為房屋的設(shè)計(jì)、建筑者，對(duì)房屋的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
本案中，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，業(yè)主房屋屋面機(jī)平瓦少量破損，檐溝柔性防水層局部起鼓等缺陷，說(shuō)明排水設(shè)施未達(dá)設(shè)計(jì)要求，是造成房屋漏水的次要原因，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。
2.物業(yè)公司對(duì)物業(yè)承擔(dān)維護(hù)和管理責(zé)任。
房屋滲水主要是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不暢所致，物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有盡到疏通排水管道的職責(zé)，管理上存在過(guò)錯(cuò)，因?qū)I(yè)主房屋漏水遭受的損害承擔(dān)主要賠償責(zé)任。
【專(zhuān)家提示】
業(yè)主在裝修裝飾房屋或?qū)ㄖ锕灿迷O(shè)備設(shè)施使用過(guò)程中，應(yīng)遵守相關(guān)房屋管理法律法規(guī)及裝修協(xié)議和物業(yè)管理公約的約定，不得擅自進(jìn)行違章裝修裝飾，以免因自己的過(guò)錯(cuò)給自己或相鄰業(yè)主造成損害。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，防止因?yàn)榉课荼旧淼馁|(zhì)量問(wèn)題而承擔(dān)責(zé)任。
【關(guān)聯(lián)法條鏈接】
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條
《合同法》第107、122條
《民法通則》第106、111、117條
